De negen levens van de FGH Bank;
Rabobank koopt vastgoedbank met besmette geschiedenis

De derde vastgoedfinancier van Nederland, FGH Bank, krijgt met Rabobank zijn derde moeder in vijftien jaar. De vorige eigenaar HVB moest er zo snel mogelijk vanaf.

Het Financieele Dagblad, 24 juli 2004

Door Maurits kuypers en Bendert Zevenbergen

De Duitse HypoVereinsbank (HVB) had grote plannen met FGH Bank toen het de bank in 1998 overnam van Aegon. De bank wilde in verschillende Europese regio's een topdrie positie krijgen op het gebied van financiering van commercieel vastgoed. FGH Bank paste als derde speler in Nederland, achter Bouwfonds en ING Real Estate, uitstekend in die doelstelling.

Hoe anders is de situatie nu vijf jaar later. HVB is er weliswaar in geslaagd een forse vastgoedtak op te bouwen in Europa met een hypotheekportefeuille van ongeveer euro 33 mrd. Maar onder druk van de markt moet HVB deze activiteiten zo snel mogelijk afstoten. 'Het ging vorig jaar zo slecht met HVB dat ze het advies kreeg van kredietbeoordelaars S&P en Moody's om flink te snijden in het aantal activiteiten', zegt een marktwaarnemer die het bedrijf van dichtbij kent.

HVB moest vooral af van het aantal risicodragende activiteiten en daar viel de hypotheekverstrekking ook onder. HVB schikte zich in zijn lot. Zonder een goede rating van S&P en Moody's is het moeilijk om nog nieuwe kredieten te verstrekken. Een bank als FGH, maar ook de andere vastgoeddochters van HVB, kreeg daardoor het afgelopen jaar geen enkele speelruimte meer om nieuwe kredieten te verlenen. 'De markt lag helemaal op zijn gat', aldus een waarnemer.

Om uit deze impasse te komen, kondigde HVB daarom vorig jaar oktober aan dat alle vastgoedactiviteiten zouden worden afgestoten. Er is een nieuwe dochter opgericht onder de naam HVB Real Estate, die op 1 oktober van dit jaar naar de beurs wordt gebracht.

In Nederland was er echter een probleem met de FGH Bank. HVB Real Estate wil zich uitsluitend richten op grote beleggerstransacties. 'FGH zit in het middensegment van de markt. De kern van het bedrijf is het verlenen van kredieten aan kleinere beleggers en projectontwikkelaars die geld nodig hebben om bijvoorbeeld een kantoorpand te kopen. HVB richt zich op de grote beleggerstransacties, zoals bijvoorbeeld vorig jaar het van de beurs halen van Uni-Invest door de Merwede Groep.'

FGH Bank moest dus worden verkocht en vind in Rabobank een sterke partner. Rabobank is al de grootste financier in Nederland als het aankomt op het verlenen van hypotheken aan particulieren. In totaal heeft Rabobank euro 84 mrd aan woninghypotheken verstrekt. Daar komt met FGH Bank nu een vastgoedfinancieringsportefeuille bij van euro 4,5 mrd die voornamelijk bestaat uit leningen aan beleggers in commercieel onroerend goed en projectontwikkelaars.

'Nederland krijgt er een sterke financier van commerciele vastgoedtransacties bij', stelt een vastgoedanalist. 'Dat is goed nieuws voor projectontwikkelaars en beleggers in commercieel onroerend goed. Met de reputatie van Rabobank als prijsvechter zou het de concurrentie in de sector wel eens flink kunnen vergroten.'

Er kunnen wel vraagtekens worden gezet bij het tijdstip waarop Rabobank de markt betreedt. De markt voor commercieel vastgoed beleeft op het moment zware tijden. De prijzen van kantoorgebouwen liggen onder druk en af en toe duiken berichten op over het faillissement van een projectontwikkelaar.

Voor FGH Bank betekent dat extra risico's. Immers bij faillissementen, neemt de kans af dat het geleende bedrag volledig kan worden teruggevorderd. De risico's op een financiele strop worden wel verkleind doordat de hypotheekverstrekker meestal kan terugvallen op een aantal jaren huur uit hetzelfde pand. Maar, zoals een analist zegt: 'Er zijn altijd tegenvallers.'

FGH weet dit zelf als geen ander. De bank moest begin jaren tachtig bijna het onderspit delven in de toen heersende vastgoedcrisis. Mede als gevolg van boekhoudkundig gesjoemel belandde FGH Bank aan de rand van de afgrond.

Hetzelfde gold voor branchegenoot Tilburgsche Hypotheekbank en Westland/Utrecht Hypotheekbank. De laatste werd uit de brand geholpen door verzekeraar Nationale Nederlanden. De Tilbugsche Hypotheekbank kon zelfs na tussenkomst van de Nederlandsche Bank (DNB) niet gered worden. DNB had meer succes bij FGH.

FGH kreeg in 1982 na tussenkomst van DNB financiele steun van overheidsbedrijf de Rijkspostspaarbank (RPS en later Postbank). Daarna dichtten RPS en Aegon in 1985 nogmaals enkele financiele gaten. Uiteindelijk mondde dit in 1987 uit in het van de beurs halen van FGH Bank en de volledige verkoop van de vastgoedbank aan verzekeringsconcern Aegon. Aegon gaf al snel te kennen dat het FGH eigenlijk liever kwijt wilde, maar moest wachten tot in 1998 HVB langs kwam. Nu is het de beurt aan Rabo om te proberen van FGH een speler van formaat te maken.